Boligministeren har udsendt en ny normalvedtægt for ejerforeninger. Den har betydning for alle eksisterende ejerforeninger fra den 1. januar 2022, da ejerforeningernes egne vedtægter sjældent omhandler alle de forhold, der er medtaget i normalvedtægten. I disse tilfælde er normalvedtægtens regler gældende.
I dette blogindlæg får du indsigt i de centrale bestemmelser, der er medtaget i den nye normalvedtægt for ejerforeninger.
Den nye normalvedtægt
Den nye normalvedtægt har medtaget langt flere forhold, end dem der var med i den tidligere normalvedtægt fra 2004. Derudover er der også foretaget en række opdateringer og moderniseringer i vedtægten. Det betyder, at alle ejerforeninger nu er i den situation, at retsstillingen kan være ændret, uden at ejerne eller bestyrelsen er opmærksomme på det.
De emner, der er regler om i normalvedtægten, fremgår af ejerlejlighedslovens § 5, stk. 1, der har følgende ordlyd:
Boligministeren fastsætter i en normalvedtægt nærmere bestemmelser om ejerforeningens forhold og varetagelsen af ejernes fælles anliggender, rettigheder og forpligtelser. I normalvedtægten kan bl.a. fastsættes nærmere regler om generalforsamlingen, bestyrelsen, afstemningsregler, flertalskrav til forskellige beslutninger, foreningens administration, ændring i fordelingen af forbrugsudgifter, vedligeholdelsesfordeling, mulighed for at få adgang til de enkelte lejligheder, elektronisk kommunikation, ret til at holde kæledyr, sikkerhedsstillelse, indskrænkninger i ejerens ret til udlejning og eventuelle sanktioner ved ejerens uberettigede brug.
Vigtige ændringer
Der er altså tale om en ny og ajourført normalvedtægt indeholdende en lang række ændringer, der kan være relevante at kende til for jer som bestyrelse i en ejerforening.
Tinglysning
En af de vigtigste opdateringer i normalvedtægten er, at vedtægterne kan tinglyses pantstiftende for 50.000 kr. i hver lejlighed. Det betyder, at foreningen kan få sikkerhed for tilgodehavender hos ejer op til dette beløb. Beløbet i den tidligere normalvedtægt var 41.000 kr., og derfor har man tinglyst lavere pant end 50.000 kr. i de fleste ejerforeninger. På den baggrund giver det rigtig god mening for den enkelte ejerforening at få tinglyst en vedtægtsændring.
Bod på op til 10.000 kr.
En anden væsentlig ændring er, at en ejer nu kan pålægges bod på op til 10.000 kroner. Det kan komme på tale, hvis en ejer udviser grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen, eller hvis ejeren misligholder sin ejendom trods gentagne påmindelser fra foreningen. En bod skal vedtages på en generalforsamling med kvalificeret (2/3) flertal. I gentagelsestilfælde kan man pålægge ejeren en ny bod på op til 20.000 kroner. Hvis ejeren ikke er enig, skal ejerforeningen have bodens berettigelse fastslået ved en retssag. Det er altså ikke et nemt instrument at hive op af værktøjskassen, men der er dog indført en sanktionsmulighed, der kan bruges inden det ultimative skridt tages, nemlig at ekskludere ejeren.
Også eksklusion er en skærpet sanktionsmulighed, idet der tidligere "kun" var hjemmel til at pålægge en ejer at fraflytte lejligheden. Ved en eksklusion skal lejligheden ikke bare fraflyttes, men også sælges.
Regler om korttidsudlejning
Normalvedtægten indeholder nu også regler om korttidsudlejning - et behov der er opstået med fremvæksten af diverse udlejningsservices, som f.eks. Airbnb. Ejerforeningen kan i fremtiden forbyde korttidsudlejning, som er defineret ved en sammenhængende lejeperiode på højst 30 dage. For at vedtage et forbud, kræver det 2/3 flertal på generalforsamlingen. Selvom et forbud vedtages, har ejeren dog stadig ret til at udleje sin lejlighed op til fire gange pr. kalenderår, de fire udlejningsperioder må dog ikke overstige 30 dage samlet set.
Reglerne må altså ses som en afvejning af dispositionsretten over privat ejendom (den enkelte ejerlejlighed) og de øvrige ejeres ret til at have indflydelse på vilkårene for brug af ejendommen.
En ny tilføjelse
Som noget nyt skal enhver afvigelse fra normalvedtægten tinglyses, en ad gangen, på hver enkelt lejlighed. Det giver derfor god mening for ejerforeningen at bruge normalvedtægten i videst muligt omfang, så de afvigelser, der skal tinglyses, bliver så få som muligt.
I Azets anbefaler vi derfor, at alle ejerforeninger sætter tid af til at give deres vedtægter et eftersyn i lyset af den nye normalvedtægt.
Skal vi foretage jeres vedtægtseftersyn?
Som ejendomsadministrator kan vi hjælpe jer med at foretage et vedtægtseftersyn. Eftersynet kan resultere i:
- en oversigt over de forhold, der er medtaget i normalvedtægten uden at være reguleret i ejerforeningens egne vedtægter og derfor alligevel er gældende for ejerforeningen, eller
- et forslag til nye vedtægter med udgangspunkt i normalvedtægten og med tilpasninger ud fra ejerforeningens særlige forhold og bestyrelsens ønsker. Et forslag til nye vedtægter udarbejdes i tæt dialog med bestyrelsen, som herefter kan fremlægge forslaget på generalforsamlingen, hvor det skal vedtages med kvalificeret flertal, normalt 2/3.
Har I brug for assistance til ejendomsadministration?
I Azets har vi mere end 15 års erfaring med ejendomsadministration og vores konsulenter står klar til at hjælpe dig. Kontakt os og få et uforpligtende møde om dine muligheder for ejendomsadministration. Læs mere om, hvordan vi kan hjælpe.
