Uanset om din virksomhed ejer et sommerhus eller du er privat ejer, er det vigtigt at have overblikket i forhold til beskatning af udlejning af sommerhus og skattefradrag.

Vi giver dig her en grundig gennemgang af de mulige scenarier, du som sommerhusejer kan blive stillet overfor.

Sommerhus der anvendes udelukkende til udlejning

Ejer du et sommerhus som udelukkende anvendes til udlejning vil der være tale om en erhvervsmæssig virksomhed i skattemæssig forstand. I det tilfælde har du som ejer mulighed for at anvende virksomhedsskatteordningen og det vil i de fleste tilfælde være med fordel. Ved anvendelse af virksomhedsskatteordningen har du mulighed for at få fradrag for renteudgifter i den personlige indkomst, da de indgår i virksomhedens skattepligtige overskud. Der vil tillige være mulighed for at spare et evt. overskud op til foreløbig 22% (2019) beskatning.

Anvendelse af virksomhedsordningen kræver imidlertid, at du som ejer har fraskrevet dig muligheden for selv at disponere over huset. Dette kan i praksis ske ved, at udlejningen sker via et bureau, som f.eks:

Novasol, DancenterSol og strand og feriepartner

Selvom der på skatteområdet ikke er noget der hindrer, at sommerhuset udelukkende anvendes til udlejning, så er det kun i meget begrænset omfang lovligt efter sommerhusloven.

Skattemyndighederne har pligt til at foretage en indberetning til Naturstyrelsen i de tilfælde, hvor sommerhuset udelukkende anvendes erhvervsmæssigt.

Efterfølgende salg af sommerhuset

For de sommerhuse der udelukkende har været anvendt til erhvervsmæssig udlejning skal du være opmærksom på, at en eventuel fortjeneste ved et salg vil være skattepligtigt efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Skattereglerne ved blandet benyttelse

Ved sommerhuse der benyttes delvist privat og delvist til udlejning kan det skattepligtige overskud opgøres efter to metoder. Den ene er den regnskabsmæssige metode og den anden metode er bundfradragsmetoden. Begge metoder er beskrevet nedenfor.

Den regnskabsmæssige metode

Ved den regnskabsmæssige metode opgøres det skattepligtige overskud som forskellen mellem indtægterne og de udgifter, der har været i årets løb.

Du kan med fordel oprette en særskilt bankkonto til formålet, hvor indtægter og udgifter fra udlejningen går ind over.

De fradragsberettigede driftsomkostninger er den forholdsmæssige andel af udgifter til vedligeholdelse af indbo og inventar. Der er tillige fradrag for en andel af forbrugsafgifter, ejendomsskat, kontingent til grundejerforeningen og antenneforeningen.

Der skal opgøres en forholdsmæssig andel af forbrugsudgifterne. Det kan du gøre ved enten aflæsning af måler eller ved at der regnes på antallet af udlejede uger (privat/erhverv). Her vil de uger hvor sommerhuset ikke er lejet ud være at anse som private uger.

Vedligehold på sommerhuset kan du ikke trække fra – men der gives et nedslag i ejendomsværdiskatten.

Indtægter (bruttolejeindtægterne) der skal indtægtsføres er alle indtægter du som udlejer får ind ved udlejningen, dvs. lejen inkl. el, gas, vand, telefon og rengøring, etc.

Bundfradragsmetoden

Ved bundfradragsmetoden gives et bundfradrag og et nedslag på 40% af resten af bruttolejeindtægten.

Her udgør overskuddet 60% af de bruttoindtægter, der overstiger bundfradraget. Bundfradragets størrelse afhænger af om du som ejer selv forestår udlejning af sommerhuset eller om udlejningen sker igennem et bureau. Ved Bruttoindtægterne forstås lejebetalingerne af lejen inkl. el, gas, vand, telefon og rengøring etc.

Der gives et bundfradrag på 11.200 DKK (2019), hvis sommerhusejeren selv står for udlejningen og 40.900 DKK (2019), hvis det er et bureau der står for udlejningen. Dit bundfradrag forøges altså med 29.200 DKK (!), hvis du udlejer dit sommerhus via et bureau frem for at gøre det selv.  Det er et krav for at få det forhøjede bundfradrag, at bureauet indberetter udlejningen til SKAT.

Der bliver ikke givet noget nedslag i ejendomsværdiskatten efter bundfradragsmetoden.

Efterfølgende salg af sommerhuset

Det står dig frit at sælge sommerhuset skattefrit, såfremt at du har anvendt det privat.

Hvilken metode skal du som sommerhusudlejer vælge

Hvilken metode du skal foretrække kommer an på udgifterne og hvorledes omkostningerne er fordelt. Jo højere udgifterne er ved udlejningen, jo mere taler det for, at regnskabsmetoden anvendes. Efter den markante forøgelse af bundfradraget i 2019 (som følge af et lovforslag vedtaget i 2018), er der dog meget, som taler for bundfradragsmetoden; hvis du vel at mærke udlejer gennem et bureau og ikke selv varetager udlejningen.

Du kan skifte fra bundfradragsmetoden til den regnskabsmæssige metode – men det er ikke muligt at skifte den anden vej.

Beregningseksempler:

Skattepligtigt overskud efter de to metoder:

Regnskabsmæssig metode Bundfradragsmetoden

Udlejer selv (brutto)

60.000 60.000
Fradragsberettigede udgifter -25.000 -11.200
Overskud 35.000 48.800
-40% -19.520
29.280

Udlejning via bureau (brutto)

75.000 75.000
Fradragsberettigede udgifter -30.000 -40.900
Overskud 45.000 34.100
-40% -13.640
20.460

 

Aktuelt fra Azets

Bonus til medarbejderne – hvordan er skattereglerne?

Skattekontoen – 9 principper du skal være opmærksom på

Henrik Volden

Om Henrik Volden

Henrik Volden er uddannet Cand.merc.aud. fra Aalborg Universitet og studerer i dag Master i skat på CBS. Henrik har mere end 17 års praktisk erfaring fra SKAT. I Azets beskæftiger Henrik sig med rådgivning af mindre og mellemstore virksomheder inden for skatter og afgifter. Henrik har været i Azets siden 2016.